Az 1995 óta tartó lakóingatlan-áremelkedés mérése és okai

Abstract

Az utóbbi tíz évben világszerte jelentősen emelkedett a lakóingatlanok ára. A jelenség nagyon általános, majdnem az összes fejlett gazdaságban megfigyelhető, és az áremelkedés mértéke is példa nélküli. Dolgozatomban áttekintem a nemzetközi események főbb jellemzőit, magyarázatát, és feltárom a magyarországi lakáspiacon párhuzamosan lezajlott eseményeket. Először bemutatom a világ országaiban történt lakásár-emelkedést. Azzal az egyszerű kérdéssel, hogy Magyarországon is lezajlott-e az áremelkedés, részletesen foglalkozom, mert itthon nincs általánosan elfogadott lakásár-index. A Magyarországon még nem létező statisztikai mutatószám készítéséhez szükséges szakirodalom feldolgozása alapján, a hozzáférhető adatokon igazolom, hogy az általános vélekedéssel összhangban Magyarországon is jelentősen emelkedtek az ingatlanárak az utóbbi évtizedben. Az itthoni áremelkedés magyarázatát keresve összefoglalom, milyen makrogazdasági változókkal magyarázza a tudományos szakirodalom az ingatlanárak alakulását. Ezután áttekintem a magyarországi piac jellemzőit és történetét a szóban forgó rövid időszakban, megvizsgálom, hogy a nemzetközileg releváns magyarázó tényezők közül melyek játszottak szerepet az itthoni események alakulásában is, és mely, az időszakot jellemző tényezők segítenek még magyarázni a magyarországi lakóingatlan-árak emelkedését. A változók közti összefüggések strukturált leírására egy dinamikus modellt mutatok be és alkalmazok. A modell segítségével végzett elemzés tanulsága, hogy a jövedelem növekedése, a kamatláb csökkenése és az állami támogatások növelése magyarázhatja az itthoni lakásárak emelkedését. A lakásárak aggregált szintjének emelkedésén túl külön figyelmet szentelek a jobb és gyengébb minőségű lakások csoportjának eltérő jelenségeire. A kilencvenes évek minőségi lakáshiányának következtében az újonnan épített lakások döntő része jó minőségű, mégis jobban emelkedett az áruk a gyengébb minőségű lakásokhoz képest. Ez a relatív árváltozás a jobb minőségű lakások iránti kereslet növekedésével magyarázható.